億の富の作り方・不動産編

収益不動産投資で、億の富を作るプロセスを考えてみましょう。


年収数百万円の普通のサラリーマンやOLが純資産で億単位の富を築き、老後の安定した生活を勝ち取れる、まさに現代に残された錬金術と言えるでしょう。


話を分かりやすくするために、ここでは諸経費と税金は無視しています。
また、建物の減価や家賃の変動も無視します。


５０００万円のアパート一棟を自己資本５００万円、銀行借り入れ４５００万円で購入することをスタートとしましょう。

４５００万円を２０年ローンを組み年間返済額を３００万円、家賃収入を年間５００万円とします。


家賃収入でローンを返せば年間に２００万円手元資金が生まれます。
これをキャッシュフローと言います。

このキャッシュフローが生まれる物件を購入することが最も大切なのです。
（分譲ワンルームマンション投資ではこのキャッシュフローは生まれません。
物件が割高だからです。）

そうすると、２年半で５００万円のキャッシュフローが生まれるので、ここでもう一棟同じ規模のアパートを購入します。


一棟目の借り入れ金は２年半の返済で５００万円減ったとします。


この時点で、
総資産１億円、
借り入れ金総額８５００万円、
純資産は１５００万円です。


ここからの２年半で、今度は２棟のアパートからキャッシュフローが合計１０００万円生まれています。

返済も進み、一棟目の借り入れ残高は３５００万円に、二棟目は４０００万円になっています。


スタートから五年後には、自己資本１０００万円
銀行借り入れ９０００万円で、
１億円のマンション一棟買いを出来るようになります。


この時点で、
総資産２億円
借り入れ金総額１億６５００万円、
純資産３５００万円になっています。

純資産がどんどん膨らんでいます。（もともとの自己資本（純資産）は５００万円）


ここからまた２年半経てば、２棟のアパートと一棟のマンションで今度はなんと２０００万円のキャッシュフローが生まれています。

返済も進み、借り入れ残高は、
一棟目は３０００万円に、二棟目は３５００万円に、三棟目のマンションは８０００万円にと順調に減っています。


スタートから七年半後に、自己資本２０００万円、
借り入れ１億８０００万円で、２億円のマンションを一棟買いします。


この時点で、
総資産四億円、
借り入れ金総額３億２５００万円、
純資産７５００万円になっています。


純資産１億円が見えてきました。


ここからさらに２年半後、スタートからちょうど１０年後を見てみましょう。


返済は進み、借り入れ金残高は一棟目が２５００万円に、二棟目が３０００万円に、三棟目が７０００万円に、四棟目が１億６０００万円に減っています。
合計残高は２億７５００万円に減っています。


さらに、キャッシュフローが二年半で４０００万円生まれています。


総資産４億４０００万円
借入金残高２億７５００万円
純資産１億６５００万円になります。


普通のサラリーマンがわずか１０年で２億円近い純資産を築けたことになります。

しかも年間家賃収入４０００万円になっています。
借り入れ返済２４００万円を引いても、年間に１６００万円のキャッシュフローが生まれています。



もちろん、実際には諸経費や税金は掛かりますし、建物は減価します。


それを差し引いても、億の富が築けているでしょう。

このように、借り入れというレバレッジをかけて収益不動産を購入し、家賃収入が生み出すキャッシュフローによって次々に物件を購入していく。

そこには才能も能力も要りません。

まさに、現在の錬金術と言えるでしょう