2013年5月31日金曜日

新築分譲一室買いも、保障目的ならば最も合理的となる

以前、新築分譲一室買いは割高で利回りが悪いのでキャッシュフローが出ないので買うべきではないと当blogで書きました。



収益不動産経営という観点においては利に叶っていないのですが、インフレ対応型収入保障保険代わりとして保障目的で買うのならばこれほど合理的な投資は他にありません。



同じものでも用途が変われば、まったく見方が変わるものです。


亡くなった場合には団体信用生命保険が下りてローンが完済され、遺族には純家賃収入を残してあげられます。
もしもインフレで物価が倍になっていれば、家賃収入も倍になっているでしょうから子育て費用をしっかりと残してあげられるのです。


ローン完済まで死ななかった場合には、その後の家賃収入は自分自身の年金代わりになります。
もちろん、物価が上がれば家賃も上がるインフレ対応の変額年金代わりになるでしょう。


このような用途での分譲一室買いを考えるならば、コストをかけて様々なリスクヘッジをしておく必要があります。


まず、家賃収入が長きに渡って入るためには割高であっても新築がいいでしょう。


次に空室リスクをなくすために家賃保証をつけるべきです。
家賃保証を付けると、手取り家賃は減りますが確実となります。


このようにコストを掛けるので、家賃利回りは下がります。


そして、団体信用生命保険を付けると金利が上がるので月々の返済は増えます。

よって、家賃収入-ローン返済はトントンか若干マイナスになりますが、この持ち出しは「生命保険料」と考えましょう。



保険代わりの新築分譲一室買いに、利回りやキャッシュフローを求めるべきではないのです。

用途が違えば考え方もまったく変える必要があるということです。


では、シミュレーションしてみましょう。
2,400万円の新築物件一室。
家賃利回り5%。年間120万円。月の家賃収入は100,000円。
金利4%(団信付き)で元利均等払い35年ローンを組むと月の返済は106,265円。

マイナス分の6,265円を月の保険料と考える。
確定申告をすれば不動産所得がマイナスとなるので所得税の還付と翌年の住民税の軽減でこのマイナス分は補填されるでしょう。

亡くなった場合には、遺族に毎月10万円の家賃収入が残せます。もちろんローンは団信で完済され、家賃は純収入です。
インフレで物価が1.5倍になっていれば月々15万円の家賃になっているでしょう。

35年間生きた場合で、物価が倍になっていれば月々20万円の家賃収入が自分の年金代わりとなっているでしょう。

インフレになると、保険は何の保障にもならない2

生命保険は、自分が死んだ時に残された方に金銭的な迷惑をかけない目的で加入するものです。

独身や子供のいない家庭や、子供が育った老後は葬儀費用を残せばいいのですが、子育て中に亡くなる場合には子育て費用を残してあげなければなりません。

一昔前には、定期保険が主流でした。
子供が一人前になるであろう年齢まで(だいたい60~65歳)に亡くなった場合に、2000万円~3000万円の保険金が出るという保険です。

これと、100万円~200万円程度の終身保険を組み合わせた「定期保険特約付き終身保険」というものを日本の保険会社は最も多く販売しました。

終身保険による葬儀の準備は、インフレ時代には用をなさないことは前回述べました。

今回は子育て費用というものにメスを入れたいと思います。
子育ての費用は、子供が幼い時に亡くなると多額となります。
しかし、子供が大学に入ればもうそんなには要らなくなります。

したがって、定期保険は掛け過ぎになり保険料が割高なので、今や主力は「収入保障保険」となりつつあります。

収入保障保険は、亡くなった場合には子供が大学を卒業するまで10万円~20万円などの金額が毎月年金的に支給されるというものです。
子供が幼い時に亡くなると長きに渡って給付されますが、子供が大学一年の時に亡くなった場合は4年間だけ給付されるという非常に合理的な保険です。
保険料も合理的な分、非常に安く月々数千円程度の掛け金で済みます。

このように、完璧とも見える収入保障保険ですが、やはりインフレには役立たずとなります。

例えば毎月10万円の給付が約束されている中で、物価が倍になれば実質5万円の価値の給付しかされないことになるからです。


では、インフレ時代にどうやって自分の死に備えればいいのでしょうか?
亡くなった場合に、奥さんが安心して子育てをできる費用をインフレになっても残してあげられる方法が実はあります。



その答えは、家賃収入が10万円~20万円程度の収益不動産を購入することです。


仮に10万円の家賃収入の物件としましょう。
この物件をフルローンを組んで購入します。
そして、団体信用生命(団信)を付けます。

そうすると、亡くなった際には団体信用生命保険が下りてローンが完済されます。
遺族にはローン返済のない純家賃収入を残してあげられるのです。

インフレになれば家賃も上がります。
物価が倍になれば、家賃は10万円ではなく20万円になっているでしょう。
この方法ならば、インフレになっても子育て費用をきちんと残してあげられるのです。


収益不動産の購入が、収入保障保険よりも優れた点を3点まとめてみます。

①インフレに対応した収入を残してあげられる。

②ローン完済まで生きた場合には、その後の家賃収入は自分自身の年金的収入となる。しかも、インフレに対応した年金代わりとなる。

③収入保障保険料は最大年間4万円の所得控除なのでせいぜい数千円の節税効果しかない。
これに対して、減価償却等で損益計算上は不動産所得をマイナスにできるので、万単位の節税効果が見込める。


以上のことから、子育て費用の保障は

定期保険<収入保障保険<収益不動産購入

という選択になることがお分かりいただけたと思います。


2013年5月30日木曜日

インフレになると、保険は何の保障にもならない!

生命保険は何のために加入するのでしょうか?


答えは、自分が死んだ時に残された方に金銭的な迷惑をかけないためです。



独身か既婚か・子供がいるいない・若いか否かなどを問わずに、亡くなった場合には葬儀が必要になります。

今回は、葬儀費用について考えてみましょう。

インフレになると当然ながら葬儀代も高騰します。


今ならば百五十万円出せば立派な家族葬が出来ます。

ところが、インフレ率が2%だと36年後には三百万円出さないと同じグレードの葬儀は出来ません。


今二十歳の人が八十歳で亡くなればなんと!491万円も必要となります。


葬儀費用を終身保険で準備しましょう。と保険屋さんに言われて百万円から二百万円の終身保険に入っている人が日本には沢山います。

ところが、インフレが進行するとその保険金では葬儀代には足りなくなってしまうのです。


保険がインフレには無力だということがお分かりいただけたと思います。


では、どうすればいいのでしょうか?

葬儀の準備は「現物給付」が一番です!

現物給付サービスであれば、自分が死んだ時にはインフレに関わらず定められた葬儀セットが提供されます。

さらに、面倒な手続きで遺族を煩わすこともないでしょう。


葬儀の現物給付サービスはまだまだマイナーですが、唯一のインフレ対策商品として脚光を浴びる日も近いでしょう。

インフレ対策ファイナンシャルプランナー

アベノミクスによるインフレ率を2%とすると、36年後には物価は倍になってしまいます。

逆の言い方をすると、円の価値が半分に下がります。


これからのインフレ時代を考えると、
①保険
②貯蓄
③年金
はまったく役立たずになります。


逆に言うと、年金は今の支給水準を維持できます。
今と同じ金額で価値が下がった金額を給付すれば済むからです。


保険会社はえらい儲かるでしょう。
価値の下がった約束した金額を支払えば済むからです。


インフレ時代を迎えて
①保険に代わるインフレに強い未来の保障
②貯蓄に代わるインフレに強い資産づくり
③インフレに強い年金
をプランニングできるインフレ対策ファイナンシャルプランナーとして生きていこうと思います。

2013年5月10日金曜日

ようやく大豊作

トウモロコシが大量に収穫されれば、価格は暴落します。

これは、通貨も同じです。

リーマンショック前、ドル円レートは1ドル=123円でした。

金融危機回避のために、日本以外の諸外国は量的緩和つまりは自国の通貨を大量に刷りました。
米国は合計200兆円分ぐらいドルを刷ったようです。

為替レートは金利差など様々な要因が作用しますが、最も大きなファクターは「絶対量」なのです。
大量に刷られた通貨は下落して当たり前です。

日本だけが、おそらくはアメリカからの圧力で量的緩和をしませんでした。

ここ数年の円の独歩高はこれが原因でした。
米国のつけを回された格好で、日本の輸出産業およびそこにつながる製造業は大打撃を受けました。

日本を犠牲にして、米国経済はどうやら立ち直ったようです。
そうなると今度は「強いドル政策」に切り替えたようです。
日本に量的緩和を許可したのでしょう。

日本も諸外国と同じ規模の量的緩和をしたとなると、理論的にはリーマンショック前の為替水準まで円安になってもおかしくありません。

今日1ドル100円を抜けましたが、まだまだ進むと私は見ています。

外貨投資、海外投資、不動産投資を益々急がねばならない。

2013年5月6日月曜日

時は来た!

経営とは、変化する環境への適応業である。

環境が変化すれば、それに方針を合わせるのが経営者に求められる資質です。

朝令暮改ができるのが優れた経営者なのです。


去年までのデフレ円高環境において正解だったことが、今年からのインフレ円安の環境においては愚策となります。


逆に、デフレ下においては不正解であった不動産投資は、インフレ下においては「しなければならないこと」となります。

私が不動産投資について言及し出すと、「また急に?」などという方がいますが、私は環境に適合しているだけのことです。


インフレになると、現金資産は目減りします。
ですから、現物資産を持たなければならないのです。

円安になると、円資産は目減りします。
外貨投資、海外投資は必然となります。


インフレと円安対策を同時にできる、海外不動産投資も視野に入れるべきかもしれません。


故橋本真也じゃないけれど、不動産投資は
「時は来た!それだけだ」なのです。