空室リスクをいかにヘッジするか

収益不動産経営における最大のリスクは空室リスクです。

空室になると予定の家賃が入ってこずにローン返済などに支障を来すことになるので、このリスクをいかにヘッジ（回避、軽減）するかが最も大事なことになります。


空室リスクヘッジ方法は、
①グロスで吸収する
②ヘッジにコストをかける
という大きく二つの方法があります。

マンション一棟買いの場合はそれ自体が①になっています。
一棟の規模があれば全室空室ということはあり得ないでしょう。

規模が大きければ大きいほど、大数の法則によって確率どおりに近づきます。

その地区の平均空室率が５％であれば、沢山の部屋数を持てば実際の入居率も限りなく９５％に近くなり、これで返済計画などのビジネスプランを立てることが可能となります。
これが空室リスクをグロスで吸収するという方法です。

分譲一室買いの場合には残念ながら自分がこの方法を取れませんので、グロス吸収をできる業者にコストを支払うという方法をしなければなりません。

あなたが賃貸物件管理業者でその地区の平均空室率が５％としましょう。
収益マンションオーナーから「家賃の１０％を保証料として支払うから空室でも家賃を保証してくれ」と言われたらどうでしょうか？
多くの物件を管理していたならばあなたはグロスで空室リスクを吸収できるので、これは大変おいしい話となります。規模次第では６％でも採算が合うのです。

このように、一室オーナーは保証料というコストを掛けて空室リスクをヘッジすることが出来、受ける側はグロスで吸収できるのです。